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改建养老机构,你必须要知道的相关注意事项

发布于 2019-09-13  浏览 132 次
民政部等十部委近年来积极鼓励利用医院、学校、宾馆、厂房、社区卫生服务中心以及小区配套等现有闲置的社会资源进行建设,从而缓解中心城区养老床位少等养老资源有限的难题。
接下来,我们分享不同建筑改建成养老机构的优劣势,并附有简要的案例分析,供大家参考借鉴。
第一类:厂房改建
优势:通常旧厂房面积都挺大,有食堂,卫生间,暖气,水电齐全,并配有动力电,厂内还有停车位,是老人养老的首选地方。
劣势:很多企业都建设在了偏远的地方,多属于城市的郊区,在这样的地方建设养老院,儿女需要看望的时候,也不方便。这些地方远离城区,就会在各种公共设施上缺失,没有好的绿地,没有好的医院,假如老人旧病复发需要急救,岂不拉长了生命通道?还有一些企业厂房的不再使用,留下了各种化学危害,有的土壤已经被污染,有的还存在一些辐射问题。
案例:上海恒裕曹家渡老年福利院
★原毛巾厂改造
曹家渡恒裕老年福利院作为上海市静安区最大“养老综合体”,总建筑面积近1.7万平方米,核定床位近500张,房型以2人间、3人间、6人间为主。为不同类型长者提供“一站式机构+社区+居家养老”服务。
由上海市毛巾二厂改造而成,基地用地面积为5200m²,与周边居住区、菜市场、学校紧邻,区域建筑密度较高。
厂房改建因当地政策、消防问题等或不被允许,相关项目或为政府特批。
“旧物新用,以新养老”的设计策略,将既有建筑更新为养老设施,综合应对中心城区沉睡的旧时期建筑、短缺的养老床位,以及失落的养老品质三大难题。
完备舒适的功能布局,大尺度内部空间划分、场地识别性梳理、场地入口放宽和局部建筑架空、拆除、加设,提高土地利用率的同时,还为开窗采光、照明布置创造了有利的条件。
健康节能光环境改造策略,通过“凿壁”改造既有建筑的结构,增加中庭;“借光”因地制宜、量体裁衣设计符合特定环境的采光、遮阳设施系统。
第二类:小区会所改建
赞同:方便业主,业主也可以参与管理、经营。“只要价格合理,服务到位,解决好安全问题和卫生问题,建成养老院方便上班族照顾老人,何乐而不为呢?”
反对:小区人员密度大,老人出行容易发生意外。会所原本是提供服务和活动的场所,改建养老院是改变原有功能,挤占业主公共资源。
担心120甚至殡仪车进出小区不吉利,作为业主,不愿受到这方面的困扰。
案例:南京银城红日养老公寓
★银城聚福园小区会所改造
第三类:酒店改建
优势:经济型酒店如果转成养老院,可享受民水民电收费的待遇,节省一大笔费用。此外酒店地段优良,周边配套成熟、人口兴旺。
劣势:一些经济型酒店养老设施配套还不太完备,在老人食堂、活动室、卫生保健室等硬件方面还需要提升改造;高层酒店在消防审核上比较严苛;酒店经营者或物业存有者观念上不易接受。
案例:上海申养滨江澜悦长者公寓
★世博酒店改造
位于上海黄浦江东岸的申养滨江澜悦长者公寓由原世博酒店改造而成,紧邻滨江步道,老上海名门气派装修,成为沪上难以复制的养老标杆项目。总建筑面积1.6万㎡,内含83套舒适公寓。
面向60-75岁自理型活力老人,提供日常生活、健康支持、文娱休闲、精神文化等全方位、一站式的创新型养老服务。
酒店转型养老机构,多因地理位置位于优越的地方,交通、医疗等配套设施比较完善,加上现有房间的面积、物品设置以及公共设施与养老机构的适应性强。
但养老设施的建筑规范不同于酒店,并不是所有的客房都适合改造成养老居室。机电系统、消防隐患、医疗电梯、大堂和走廊的适老扶手,地面的防滑、降噪,大楼外墙等都需要花大气力进行适老改造。
第四类:办公楼改建
优势:用于支持政府养老政策,以及周边设施建设、优化社区生活环境、改善民生等工程。满足了当地孤寡老人的供养条件,而且使闲置办公用房得到再次利用。
设施同时可为附近老人提供日间照料服务和居家上门服务,养老服务范围可辐射周边社区。
劣势:入住前还需要购置桌椅、被褥、空调、电视、棋牌、冰箱等食宿、供暖、娱乐等设施。
案例:上海申养·望年荟
★写字楼改造
申养望年荟位于上海市普陀区,由原中星经贸大厦写字楼改造而成,位于城市区域中心地段,周边配套便利集中,邻近地铁站,交通便捷,拥有成熟优质的区位资源环境。项目引入岳阳医院门诊部,打造医养结合型的照护机构,主要面向高龄养护及刚需介护。
项目总建面17000㎡,共设140个房间,296张床位。1-4层是三甲医院岳阳医院的特诊部,不但服务养老院,还同时对社会开放。5-21层为“望年荟”,体检、专家随时排除长者健康隐患;机构内与上海中医药大学旗下三甲医院合作搭建远程医疗服务,依托智能设备升级健康服务。
第五类:楼房底商改建
优势:地段优良,事宜打造中高端养老机构。
劣势:房租较高。
案例:北京中加枫华敬老院
★楼房底商改建
第六类:社区闲置房改建
优势:毗邻社区、配套成熟。
劣势:居民易反对。
案例:上海万科城花智汇坊
★小区物业改造
第七类:废弃幼儿园、学校改建
优势:毗邻社区、配套成熟;独门独院。
劣势:多为砖混结构,改建成本较大。
案例1:上海宏原敬老院,由废弃幼儿园改造
案例2:上海康桥镇敬老院,由学校改造
第八类:基层医院改建
优势:政府鼓励部分二级医院和社会办医疗机构转型为老年护理院,社区卫生服务中心床位逐步转型为长期护理床位。医疗设施优良。
劣势:项目稀缺。
案例:上海浦东新区安达敬老院
以下内容务必了解!
1、建筑状况:
要了解建筑物是框架结构还是砖混结构,部分关键位置的墙体能不能打通?有没有电梯井,能不能安装医用电梯或外挂电梯?过道、房门宽度够不够,如果不够用,能不能拓宽?消防、上下水是否符合要求,能不能改?
楼内各功能用房如卧室与卫生间高差大不大?相邻楼宇之间通道有没有高差,如果有的话能不能改?相邻建筑物之间有没有高差,如果有怎么解决无障碍交通?如果能够改动,结构布局,改造装修成本高不高?如果不能改动,住建局或规划局是否同意推倒重建?
2、所处区位:
如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区,那么区位倒不是大问题,一般这种位置交通便利、生活配套充足,子女探望方便;但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。
如果拟改造物业师位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等,那就要三思了,毕竟离主城区太远,交通不便,配套不足,会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。
3、周边环境:
要了解物业旁边是不是有噪音污染?有没有化工厂热电厂之类的空气污染源?旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施?旁边如果有水系,水体有没有污染?有没有生活污水排放口?如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意,这个工厂以前是生产什么的?有没有土壤污染等问题。
4、所处地段未来规划:
要了解所处地段未来规划是什么?是产业园区还是商业区还是别的?最近几年有没有拆迁的可能?如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区,那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力,是个加分项;
最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮,投入运营一两年还没收回成本,政府改了规划必须拆迁,投资损失且不说,还要在最短时间内找到合适物业安顿老人,想想这事儿就肉疼。
5、物业产权归属:
有些闲置物业尤其是烂尾楼,中间可能存在极为复杂的所有权关系,也可能存在各类纠纷。
6、土地性质与可使用年限:
要了解拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限?这些必须搞清楚。假如土地还剩下不到10年的使用年限,如果改造投资成本太大,就要慎重考虑了,十年的时间能不能收回投资,能不能盈利,得测算好,实在不行就不要强求。
7、周边居民态度:
如果闲置物业旁边就是居住小区,还要考虑居民们是不是反对?会不会拉条幅抗议?因为他们担心影响居住品质,同时改造装修会有噪音污染,影响生活;未来车辆进进出出不安全等等。

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